Проверка застройщика перед покупкой квартиры: что смотреть и где

Чек-лист: что проверить и где искать

Шаг 1. Кто застройщик и что он уже сдал

Надёжность застройщика начинают проверять с юрлица. По коду ЕГРПОУ в Едином государственном реестре юридических лиц видно, действует ли компания, когда она зарегистрирована, кто руководитель и какой адрес. Дальше выясните роль компании в проекте: заказчик (получает разрешение и отвечает за строительство), генподрядчик (строит) или только продавец. Когда заказчик и генподрядчик — одна компания, ответственность не размывается между подрядчиками.

Потом — история. Ищите сданные объекты застройщика: в реестре строительной деятельности по названию или коду заказчика видны документы о вводе домов в эксплуатацию. Съездите и посмотрите на сданные дома — как они выглядят через несколько лет после сдачи.

Пример. В разрешении на ODESA CITY ТОВ «Платинумбуд» (ЕГРПОУ 40227200) — и заказчик, и генподрядчик. Это компания из Хмельницкого, основанная в 2015 году; с 2016 года она работает как генподрядчик и девелопер. Первый проект — ЖК «Одесская Чайка» в Одессе, и в Одессе застройщик уже сдавал дома в ЖК «Одесская Чайка», «Чайка Люкс» и «Одесская Чайка на Плиева». Подробнее — на странице о Платинумбуд.

Шаг 2. Разрешение на строительство и класс последствий

Главный документ новостройки — разрешение на выполнение строительных работ. Его ищут на портале e-construction.gov.ua по номеру, адресу или коду заказчика. Сверьте четыре вещи: статус (действующее, а не аннулированное), заказчика, адрес и класс последствий.

Класс последствий (ответственности) записан в разрешении, а также в экспертном отчёте на проект. Сверьте, что в обоих документах он одинаковый, как и адрес объекта.

Частая ошибка — принимать уведомление о начале подготовительных работ за разрешение на строительство: оно касается только подготовки площадки. В реестре это отдельные документы с разными номерами, поэтому смотрите не только на номер, но и на название документа.

Пример. Для ODESA CITY Управление ДАБК Одесского горсовета выдало разрешение № ОД012251209144 от 11.12.2025 на очередь I (дом 1); статус — «Действующий», класс последствий СС2. Отдельно зарегистрировано уведомление о начале подготовительных работ № ОД020250628112 от 04.07.2025. Все номера собраны на странице документов ODESA CITY.

Шаг 3. Экспертиза проекта

Экспертный отчёт — отдельный документ на проект, и его реквизиты стоит иметь на руках до покупки. Спросите номер и дату отчёта, название экспертной организации и вывод — положительный или нет. Сверьте, что адрес объекта и класс последствий в отчёте совпадают с разрешением.

Пример. Экспертный отчёт ODESA CITY № 156-08-25/КП от 27.08.2025 — положительный, его выполнило ТОВ «Эксперт Проект Груп» (регистрационный номер EX01:4845-5095-9726-7553). Объект в отчёте, как и в разрешении, записан как «Малиновский район, ул. Промышленная, 30», класс последствий — СС2. Проектировщик — ТОВ «Стоун Проект».

Шаг 4. Земля: кадастровый номер и право на участок

Земля — следующий пункт проверки. На публичной кадастровой карте по кадастровому номеру видны границы, площадь, целевое назначение и форма собственности участка. Сверьте, что назначение жилое — например, 02.10, многоквартирная жилая застройка, — а номер участка совпадает с тем, что указан в документах проекта.

Дальше — основание, на котором строит застройщик: собственность, аренда или суперфиций (право застройки чужого участка). Каким бы ни было основание, проверьте, чтобы право было зарегистрировано, действовало и касалось именно этого участка.

Пример. ODESA CITY строится на участке 9,1 га с кадастровым номером 5110137300:07:002:0009 и назначением 02.10. Собственник — ТОВ «Горбушка», а у ТОВ «Платинумбуд» суперфиций по договору № 0201/25-С от 25.02.2025, зарегистрированный в Государственном земельном кадастре до 25.02.2031.

Шаг 5. Договор: кто сторона и что с вашими деньгами

Схему покупки и ваши права определяет договор, поэтому попросите его шаблон до любой оплаты и найдите в нём ответы на шесть вопросов:

1. Кто сторона договора и как она связана с застройщиком.
2. В какой валюте цена и по какому курсу считают платежи.
3. Какая пеня за просрочку и когда договор могут расторгнуть.
4. Что и когда возвращают при расторжении.
5. Можно ли переуступить права другому человеку и на каких условиях.
6. Когда и какие документы вы получаете для регистрации права собственности.

Пример. В ODESA CITY договор — членство в ЖСК «Одеса Сіті», который финансирует строительство по договору с ТОВ «Платинумбуд». Цена — в долларах, оплата — в гривне: курс фиксируют в договоре в день подписания, и следующие платежи не считают по более низкому курсу. Взнос состоит из вступительного 10% (не возвращается), пая 75% и целевого 15%. Пеня — 0,15% долга в день, при просрочке больше 20 дней кооператив вправе расторгнуть договор. Пай возвращают в течение 25 банковских дней после того, как квартиру оплатит новый участник. После сдачи и полной оплаты кооператив в течение 30 дней выдаёт справку о выплате пая. Подробный разбор — на странице ЖСК «Одеса Сіті».

Шаг 6. Инженерные сети и отопление

От подключения к сетям зависит, когда в квартире появятся свет, газ и вода. Спросите, получены ли технические условия на присоединение к сетям, от кого и когда. Отдельно выясните систему отопления: от городской теплосети, домовой котельной или поквартирных котлов — от этого зависят счета за тепло.

Пример. Техусловия ODESA CITY на электроснабжение выдало АО «ДТЭК Одесские электросети» 19.09.2025 (№ TU01:7931-7227-9322-3562). Тепло от городской теплоцентрали не зависит: отопление автономное газовое — крышные котельные в 16-этажных домах и настенные поквартирные газовые котлы в 10-этажных.

Шаг 7. Ход строительства и продажи

Сравните обещанные сроки с реальностью: когда началось строительство, что уже сделано, соответствует ли темп заявленным датам сдачи. Попросите фото с датами и приезжайте на площадку сами. Проверьте также, даёт ли договор право контролировать качество работ.

Пример. Строительство первой очереди ODESA CITY идёт с августа 2025 года. На фото со стройплощадки от 13.11.2025 — котлован, армирование фундаментной плиты, ростверки и оголовки свай. По шахматке застройщика на 14.09.2026 в домах 1–5 продано 465 квартир — 69% от всех квартир этих домов. Договор ЖСК даёт покупателю право контролировать качество работ на этапах строительства. Старт и сдача каждого дома:

Хронология с фото — на странице хода строительства.

Красные флаги: когда стоит остановиться

• Разрешение аннулировано или выдано другому заказчику, чем указано в документах продавца.
• Целевое назначение земли не жилое или право на участок не зарегистрировано.
• Шаблон договора не показывают до оплаты.
• Сторона договора — компания, которой нет ни в одном документе проекта.
• Цена заметно ниже цен застройщика без понятного объяснения.
• Вас торопят с оплатой и не дают времени спокойно проверить документы.

Старый адрес в реестре — тревожный знак только на первый взгляд. Улицы и районы переименовывают, а документы сохраняют название, действовавшее на дату выдачи. Так, ODESA CITY в разрешении записан как «Малиновский район, ул. Промышленная, 30» — это прежние названия нынешнего Хаджибейского района и ул. Миколы Боровского, 30, а адрес ЖК для навигации — ул. Михаила Грушевского, 49.

Как агентство помогает с проверкой

Мы продаём квартиры ODESA CITY как агентство недвижимости, а не как застройщик. До подписания показываем документы, объясняем договор ЖСК простыми словами и рассчитываем платежи по условиям застройщика. Проверку вы можете повторить сами по номерам с этой страницы — именно для этого мы их публикуем.

Если ждёте новый квартал Платинумбуд на Таирова, те же шаги понадобятся, как только застройщик передаст официальные данные. А когда проверка завершена, следующий этап — сама покупка: её порядок описан в гиде как купить квартиру в новостройке.