Перевірка забудовника перед покупкою квартири: що дивитися і де

Чек-лист: що перевірити і де шукати

Крок 1. Хто забудовник і що він уже здав

Надійність забудовника починають перевіряти з юридичної особи. За кодом ЄДРПОУ в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб видно, чи компанія діюча, коли її зареєстровано, хто керівник і яка адреса. Далі з’ясуйте роль компанії в проєкті: замовник (отримує дозвіл і відповідає за будівництво), генпідрядник (будує) чи лише продавець. Коли замовник і генпідрядник — одна компанія, відповідальність не розпорошується між підрядниками.

Потім — історія. Шукайте здані об’єкти забудовника: у реєстрі будівельної діяльності за назвою чи кодом замовника видно документи про введення будинків в експлуатацію. Поїдьте й подивіться на здані будинки — як вони виглядають через кілька років після здачі.

Приклад. У дозволі на ODESA CITY ТОВ «Платинумбуд» (ЄДРПОУ 40227200) — і замовник, і генпідрядник. Це компанія з Хмельницького, заснована 2015 року; з 2016 року вона працює як генпідрядник і девелопер. Перший проєкт — ЖК «Одеська Чайка» в Одесі, і в Одесі забудовник уже здавав будинки в ЖК «Одеська Чайка», «Чайка Люкс» і «Одеська Чайка на Плієва». Докладніше — на сторінці про Платинумбуд.

Крок 2. Дозвіл на будівництво і клас наслідків

Головний документ новобудови — дозвіл на виконання будівельних робіт. Його шукають на порталі e-construction.gov.ua за номером, адресою або кодом замовника. Звірте чотири речі: статус (чинний, а не анульований), замовника, адресу і клас наслідків.

Клас наслідків (відповідальності) записаний у дозволі, а також в експертному звіті на проєкт. Звірте, що в обох документах він однаковий, як і адреса об’єкта.

Поширена помилка — сприймати повідомлення про початок підготовчих робіт як дозвіл на будівництво: воно стосується лише підготовки майданчика. У реєстрі це окремі документи з різними номерами, тож дивіться не лише на номер, а й на назву документа.

Приклад. Для ODESA CITY Управління ДАБК Одеської міськради видало дозвіл № ОД012251209144 від 11.12.2025 на чергу I (будинок 1); статус — «Діючий», клас наслідків СС2. Окремо зареєстроване повідомлення про початок підготовчих робіт № ОД020250628112 від 04.07.2025. Усі номери зібрано на сторінці документів ODESA CITY.

Крок 3. Експертиза проєкту

Експертний звіт — окремий документ на проєкт, і його реквізити варто мати на руках до покупки. Запитайте номер і дату звіту, назву експертної організації та висновок — позитивний чи ні. Звірте, що адреса об’єкта і клас наслідків у звіті збігаються з дозволом.

Приклад. Експертний звіт ODESA CITY № 156-08-25/КП від 27.08.2025 — позитивний, його виконало ТОВ «Експерт Проект Груп» (реєстраційний номер EX01:4845-5095-9726-7553). Об’єкт у звіті, як і в дозволі, записаний як «Малиновський район, вул. Промислова, 30», клас наслідків — СС2. Проєктувальник — ТОВ «Стоун Проект».

Крок 4. Земля: кадастровий номер і право на ділянку

Земля — наступний пункт перевірки. На публічній кадастровій карті за кадастровим номером видно межі, площу, цільове призначення і форму власності ділянки. Звірте, що призначення житлове — як-от 02.10, багатоквартирна житлова забудова, — а номер ділянки збігається з тим, що вказано в документах проєкту.

Далі — підстава, на якій будує забудовник: власність, оренда або суперфіцій (право забудови чужої ділянки). Хай яка це підстава, перевірте, щоб право було зареєстроване, чинне і стосувалося саме цієї ділянки.

Приклад. ODESA CITY будується на ділянці 9,1 га з кадастровим номером 5110137300:07:002:0009 і призначенням 02.10. Власник — ТОВ «Горбушка», а ТОВ «Платинумбуд» має суперфіцій за договором № 0201/25-С від 25.02.2025, зареєстрований у Державному земельному кадастрі до 25.02.2031.

Крок 5. Договір: хто сторона і що з вашими грошима

Схему покупки і ваші права визначає договір, тому попросіть його шаблон до будь-якої оплати і знайдіть у ньому відповіді на шість питань:

1. Хто сторона договору і як вона пов’язана із забудовником.
2. У якій валюті ціна і за яким курсом рахують платежі.
3. Яка пеня за прострочку і коли договір можуть розірвати.
4. Що і коли повертають при розірванні.
5. Чи можна переуступити права іншій людині і на яких умовах.
6. Коли і які документи ви отримуєте для реєстрації права власності.

Приклад. В ODESA CITY договір — членство в ЖБК «Одеса Сіті», який фінансує будівництво за договором із ТОВ «Платинумбуд». Ціна — у доларах, оплата — у гривні: курс фіксують у договорі в день підписання, і наступні платежі не рахують за нижчим курсом. Внесок складається зі вступного 10% (не повертається), паю 75% і цільового 15%. Пеня — 0,15% боргу за день, при прострочці понад 20 днів кооператив має право розірвати договір. Пай повертають протягом 25 банківських днів після того, як квартиру оплатить новий учасник. Після здачі й повної оплати кооператив протягом 30 днів видає довідку про сплату паю. Детальний розбір — на сторінці ЖБК «Одеса Сіті».

Крок 6. Інженерні мережі й опалення

Від підключення до мереж залежить, коли в квартирі з’являться світло, газ і вода. Запитайте, чи отримано технічні умови на приєднання до мереж, від кого і коли. Окремо з’ясуйте систему опалення: від міської тепломережі, будинкової котельні чи поквартирних котлів — від цього залежать рахунки за тепло.

Приклад. Технічні умови ODESA CITY на електропостачання видало АТ «ДТЕК Одеські електромережі» 19.09.2025 (№ TU01:7931-7227-9322-3562). Тепло від міської теплоцентралі не залежить: опалення автономне газове — дахові котельні в 16-поверхових будинках і настінні поквартирні газові котли в 10-поверхових.

Крок 7. Хід будівництва і продажі

Порівняйте обіцяні строки з реальністю: коли почалося будівництво, що вже зроблено, чи відповідає темп заявленим датам здачі. Попросіть фото з датами і приїдьте на майданчик самі. Перевірте також, чи дає договір право контролювати якість робіт.

Приклад. Будівництво першої черги ODESA CITY йде з серпня 2025 року. На фото з майданчика від 13.11.2025 — котлован, армування фундаментної плити, ростверки й оголовки паль. За шахматкою забудовника на 14.09.2026 у будинках 1–5 продано 465 квартир — 69% від усіх квартир цих будинків. Договір ЖБК дає покупцю право контролювати якість робіт на етапах будівництва. Старт і здача кожного будинку:

Хронологія з фото — на сторінці ходу будівництва.

Червоні прапорці: коли варто зупинитися

• Дозвіл анульований або виданий іншому замовнику, ніж зазначено в документах продавця.
• Цільове призначення землі не житлове або право на ділянку не зареєстроване.
• Шаблон договору не показують до оплати.
• Сторона договору — компанія, якої немає в жодному документі проєкту.
• Ціна помітно нижча за ціни забудовника без зрозумілого пояснення.
• Вас квапять з оплатою і не дають часу спокійно перевірити документи.

Стара адреса в реєстрі — тривожний знак лише на перший погляд. Вулиці й райони перейменовують, а документи зберігають назву, чинну на дату їх видачі. Так, ODESA CITY в дозволі записаний як «Малиновський район, вул. Промислова, 30» — це колишні назви нинішнього Хаджибейського району і вул. Миколи Боровського, 30, а адреса ЖК для навігації — вул. Михайла Грушевського, 49.

Як агентство допомагає з перевіркою

Ми продаємо квартири ODESA CITY як агентство нерухомості, а не як забудовник. До підписання показуємо документи, пояснюємо договір ЖБК простими словами і розраховуємо платежі за умовами забудовника. Перевірку ви можете повторити самі за номерами з цієї сторінки — саме для цього ми їх публікуємо.

Якщо чекаєте на новий квартал Платинумбуд на Таїрова, ті самі кроки знадобляться, щойно забудовник передасть офіційні дані. А коли перевірку завершено, наступний етап — сама покупка: її порядок описано в гіді як купити квартиру в новобудові.